Ein SNB-Leitzins von null Prozent klingt nach fast kostenlosem Geld. Für Hypothekarschuldner ist das jedoch ein Trugschluss. Der Leitzins beeinflusst zwar die Finanzierungskosten der Banken. Er entspricht aber nicht dem Hypothekarzins, den Hauseigentümer bezahlen. Besonders bei Festhypotheken spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle.
Am 24. September 2026 entscheidet die Schweizerische Nationalbank erneut über ihre Geldpolitik. Die Finanzmärkte rechnen damit, dass sie den Leitzins bei null Prozent belässt. Trotzdem müssen Festhypotheken nicht günstiger werden. Ihre Preise richten sich stärker nach den langfristigen Erwartungen am Kapitalmarkt.
Was ist der SNB-Leitzins?
Mit dem Leitzins steuert die Schweizerische Nationalbank das kurzfristige Zinsniveau in der Schweiz. Die SNB legt diesen Zinssatz fest und hält die kurzfristigen Geldmarktzinsen möglichst nahe beim Leitzins. Geldmarktzinsen zeigen, zu welchen Zinssätzen sich Banken und andere Finanzinstitute kurzfristig Geld leihen.
Um die Geldmarktzinsen nahe beim Leitzins zu halten, steuert die SNB die verfügbare Liquidität im Bankensystem. Sie verzinst die Guthaben der Banken bei der SNB und führt bei Bedarf Geschäfte durch, mit denen sie dem Markt Geld zuführt oder entzieht. Der wichtigste Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarktes ist der SARON. An ihm orientieren sich viele Kredite und Hypotheken.
Der SNB-Leitzins beträgt seit dem 20. Juni 2025 0,00 Prozent. Der zuletzt am 22. September 2026 veröffentlichte SARON liegt bei minus 0,04 Prozent. Damit befinden sich beide Zinssätze praktisch bei null.
Das bedeutet aber nicht, dass Banken Hypotheken kostenlos anbieten. Zwischen dem Leitzins und dem Hypothekarzins liegen die Kosten und die Marge des Kreditgebers.
Warum reagieren SARON-Hypotheken direkt auf den Leitzins?
Der Zinssatz einer SARON-Hypothek besteht aus zwei Teilen:
- dem aufgezinsten SARON als Basiszinssatz;
- der vertraglich vereinbarten Marge der Bank.
Verändert die SNB ihren Leitzins, bewegt sich der SARON normalerweise in die gleiche Richtung. Eine Zinssenkung verbilligt eine SARON-Hypothek, solange der angerechnete SARON nicht bereits bei der vertraglichen Nullgrenze liegt. Eine Zinserhöhung verteuert sie.
Bei einem SARON von ungefähr null bezahlen Kunden im Wesentlichen die Marge ihrer Bank. Liegt diese beispielsweise bei 0,9 Prozent, kostet die Hypothek rund 0,9 Prozent pro Jahr. Vertragsdetails und Berechnungsmethode können den effektiven Satz leicht verändern.
Warum funktionieren Festhypotheken anders?
Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für mehrere Jahre im Voraus vereinbart. Die Bank trägt damit das Risiko, dass die Marktzinsen während dieser Laufzeit steigen.
Sie sichert dieses Risiko am Kapitalmarkt ab. Deshalb richtet sich der Preis einer Festhypothek nicht nur nach dem heutigen SNB-Leitzins. Entscheidend sind auch die Zinserwartungen für die gesamte Laufzeit.
Ein Beispiel: Der Leitzins liegt heute bei null Prozent. Die Finanzmärkte erwarten aber, dass die SNB ihre Geldpolitik in den kommenden Jahren straffen muss. Dann steigen die langfristigen Marktzinsen bereits jetzt. Banken verlangen entsprechend höhere Zinsen für neue Festhypotheken.
Das Gegenteil ist ebenfalls möglich. Erwarten die Märkte eine Rezession und sinkende Leitzinsen, können Festhypotheken schon vor einer tatsächlichen Zinssenkung günstiger werden.
Festhypotheken nehmen den erwarteten Verlauf der Geldpolitik somit teilweise vorweg. Deshalb reagiert ihr Zinssatz nicht erst am Tag eines SNB-Entscheids.
Welche Rolle spielen Swap-Sätze?
Für die Preisbildung von Festhypotheken sind die sogenannten Swap-Sätze wichtig. Ein Zinsswap ist ein Finanzgeschäft, mit dem sich Banken gegen Veränderungen der Marktzinsen absichern.
Ein fünfjähriger Swap-Satz zeigt vereinfacht, zu welchen Konditionen sich ein fester Zins für fünf Jahre absichern lässt. Steigt dieser Satz, verteuert sich die Absicherung der Bank. Neue fünfjährige Festhypotheken werden dann ebenfalls teurer.
Die Swap-Sätze werden von mehreren Faktoren beeinflusst:
- den Erwartungen an die künftige Geldpolitik der SNB;
- der erwarteten Inflation;
- der Konjunkturentwicklung;
- den Zinsen im Ausland;
- der Nachfrage nach sicheren Anlagen;
- politischen und wirtschaftlichen Risiken.
Auch die Renditen von Bundesobligationen geben Hinweise auf das langfristige Zinsniveau. Die Rendite einer zehnjährigen Schweizer Bundesobligation lag am 23. September 2026 bei 0,575 Prozent. Sie lag damit klar über dem SNB-Leitzins. Bundesobligationen bestimmen die Hypothekarzinsen nicht direkt. Sie zeigen aber, dass langfristiges Kapital trotz Nullzins einen Preis hat.
Was bedeuten Minuszinsen für Hypotheken?
Senkt die SNB den Leitzins unter null Prozent, folgt der SARON normalerweise in den negativen Bereich. Bei SARON-Hypotheken wird der Referenzzinssatz jedoch üblicherweise bei null Prozent begrenzt. Der Kunde erhält deshalb kein Geld von der Bank, sondern bezahlt weiterhin mindestens die vereinbarte Bankmarge.
Minuszinsen beeinflussen auch Festhypotheken. Negative oder sehr tiefe Swap-Sätze senken die Absicherungskosten der Banken. Während einer Negativzinsphase können Festhypotheken für weniger als ein Prozent erhältlich sein. Trotzdem bleiben die Hypothekarzinsen positiv, weil die Banken ihre Kosten, Risiken und Margen aufschlagen.
Ein negativer SNB-Leitzins kann Hypotheken somit deutlich verbilligen. Er garantiert aber weder eine kostenlose Finanzierung noch einen negativen Hypothekarzins.
Leitzins, SARON und Festhypothek im Vergleich
| Bereich | Wichtigster Einfluss | Reaktion auf SNB-Entscheid |
|---|---|---|
| SNB-Leitzins | Geldpolitik der Nationalbank | Wird direkt von der SNB festgelegt |
| SARON | Kurzfristiger Schweizer Geldmarkt | Folgt dem Leitzins eng |
| SARON-Hypothek | SARON plus Bankmarge | Reagiert relativ direkt |
| Festhypothek | Swap-Sätze, Laufzeit und Bankmarge | Reagiert auf langfristige Erwartungen |
Warum verlangt die Bank trotz Nullzins eine Marge?
Eine Hypothek verursacht der Bank Kosten und Risiken. Der SNB-Leitzins deckt diese nicht ab. Deshalb verlangt die Bank einen Aufschlag.
Die Marge finanziert unter anderem:
- die Prüfung und Verwaltung des Kredits;
- die gesetzlich vorgeschriebene Eigenkapitalunterlegung;
- das Ausfallrisiko des Schuldners;
- die Absicherung von Zinsrisiken;
- den Betrieb der Bank;
- den Gewinn des Kreditgebers.
Auch der Wettbewerb beeinflusst die Höhe der Marge. Banken, Versicherungen und Pensionskassen kalkulieren unterschiedlich. Zwei Anbieter können deshalb für dieselbe Immobilie und denselben Kunden deutlich verschiedene Zinssätze offerieren.
Weitere Faktoren sind die Belehnung, das Einkommen, die Tragbarkeit und die Qualität der Immobilie. Ein Kunde mit viel Eigenkapital und guter Bonität erhält bessere Konditionen als ein Kreditnehmer mit hoher Belehnung und knapper Tragbarkeit.
Ein kleines Zinsgefälle kostet schnell Tausende Franken
Bei einer Hypothek von 500’000 Franken kostet ein Zinssatz von 1,0 Prozent jährlich 5’000 Franken. Bei 1,5 Prozent sind es bereits 7’500 Franken. Die Differenz beträgt 2’500 Franken pro Jahr.
Über eine zehnjährige Laufzeit summiert sich der Unterschied auf 25’000 Franken. Gebühren oder Veränderungen der steuerlichen Abzüge sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen. Schon eine Differenz von 0,1 Prozentpunkten entspricht bei 500’000 Franken einer Belastung von 500 Franken pro Jahr.
Können Festhypotheken trotz Nullzins teurer werden?
Ja. Das ist möglich, wenn die langfristigen Marktzinsen steigen. Ein höherer Ölpreis kann beispielsweise die Inflationserwartungen erhöhen. Auch steigende Zinsen in den USA oder im Euroraum können auf den Schweizer Kapitalmarkt ausstrahlen.
Der Franken spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Ein starker Franken verbilligt Importe und dämpft die Inflation. Ein schwächerer Franken verteuert dagegen Waren aus dem Ausland. Dadurch kann der Druck auf die SNB steigen, ihre Geldpolitik später zu straffen.
Die Märkte verarbeiten solche Entwicklungen laufend. Die Preise langfristiger Hypotheken können sich deshalb ändern, obwohl die nächste geldpolitische Lagebeurteilung noch Wochen entfernt ist.
Was bedeutet der SNB-Entscheid für Hauseigentümer?
Ein unveränderter Leitzins sorgt vor allem bei SARON-Hypotheken für Stabilität. Solange der SARON nahe bei null liegt, verändert sich die Zinsbelastung kaum. Die Bankmarge bleibt aber bestehen.
Für Festhypotheken ist der SNB-Entscheid nur ein Teil des Gesamtbildes. Wichtiger sind die Aussagen der Nationalbank zur Inflation, zum Franken und zur weiteren Zinsentwicklung. Auch die neue Inflationsprognose kann die Kapitalmarktzinsen bewegen.
Hauseigentümer sollten deshalb nicht nur auf die Schlagzeile zum Leitzins achten. Entscheidend ist, was die Finanzmärkte aus dem Entscheid für die kommenden Jahre ableiten.
SARON oder Festhypothek?
Eine SARON-Hypothek bietet sich für Eigentümer an, die Zinsschwankungen tragen können und flexibel bleiben möchten. Sie profitieren direkt, wenn die kurzfristigen Zinsen tief bleiben oder sinken. Bei steigenden Leitzinsen erhöht sich ihre Belastung jedoch rasch.
Eine Festhypothek bietet Planungssicherheit. Der Zinssatz bleibt während der vereinbarten Laufzeit unverändert. Dafür kann der Kunde nicht ohne Weiteres von später sinkenden Zinsen profitieren. Ein vorzeitiger Ausstieg ist zudem teuer.
Die Entscheidung hängt nicht nur von einer Zinsprognose ab. Wichtig sind auch die finanzielle Reserve, die Höhe der Hypothek und das persönliche Sicherheitsbedürfnis. Wer einen Zinsanstieg problemlos verkraftet, besitzt mehr Spielraum. Wer knapp kalkuliert, sollte sich stärker absichern.
Fazit: Nullzins bedeutet nicht Gratisgeld
Der SNB-Leitzins beeinflusst die Hypothekarzinsen, bestimmt sie aber nicht allein. Bei SARON-Hypotheken ist die Verbindung direkt. Der Kunde bezahlt den SARON und die Marge der Bank.
Festhypotheken richten sich stärker nach den Erwartungen am Kapitalmarkt. Swap-Sätze, Inflation, internationale Zinsen und die Laufzeit spielen eine wichtige Rolle. Deshalb können Festhypotheken teurer werden, obwohl die SNB den Leitzins bei null Prozent belässt.
Für Hauseigentümer zählt daher nicht nur der aktuelle SNB-Entscheid. Entscheidend ist, wie sich die Zinsen während der gesamten Laufzeit ihrer Hypothek entwickeln könnten.
Stand: 24. September 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine persönliche Finanzierungsberatung dar.
Häufige Fragen zum SNB-Zinsentscheid und zu Hypotheken
Ist eine SARON-Hypothek bei einem Leitzins von null kostenlos?
Nein. Zum SARON kommt die vertraglich vereinbarte Marge der Bank hinzu. Zudem setzen viele Verträge den anrechenbaren Basiszinssatz mindestens bei null Prozent an.
Warum sinkt meine bestehende Festhypothek nach einer Zinssenkung nicht?
Der Zinssatz wurde für die gesamte Laufzeit fest vereinbart. Er verändert sich bis zum Vertragsende nicht. Erst bei der Verlängerung wird ein neuer Satz festgelegt.
Steigen Festhypotheken erst nach einer Erhöhung des Leitzinses?
Nein. Sie können bereits vorher steigen, wenn die Finanzmärkte mit höheren Zinsen rechnen. Sie können auch vor einer Zinssenkung günstiger werden.
Bestimmt die SNB die Hypothekarzinsen?
Nein. Die SNB steuert das kurzfristige Zinsniveau. Die konkreten Hypothekarzinsen legen Banken, Versicherungen und andere Kreditgeber selbst fest.
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