Wer über freies Kapital verfügt, steht als Eigenheimbesitzer früher oder später vor einer grundlegenden Frage: Soll das Geld zur Amortisation der Hypothek verwendet oder lieber investiert werden? Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem Hypothekarzins, erwartete Rendite, Risikobereitschaft – und vor allem das Alter.
Auf den ersten Blick scheint die Rechnung einfach: Kostet eine Hypothek beispielsweise 2 Prozent Zins und lässt sich mit einem breit diversifizierten Aktienportfolio langfristig eine höhere Rendite erzielen, spricht vieles für das Investieren.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht. Während der Hypothekarzins sicher anfällt, ist eine Aktienrendite niemals garantiert. Hinzu kommen die persönliche finanzielle Situation, die Liquidität und spätestens mit Blick auf die Pensionierung die Tragbarkeit der Hypothek.
Amortisieren bringt eine garantierte Rendite
Wer eine Hypothek amortisiert, erzielt indirekt eine sichere Rendite: die eingesparten Hypothekarzinsen.
Wer beispielsweise CHF 100’000 amortisiert und dafür 2 Prozent Hypothekarzins bezahlt hätte, spart jährlich CHF 2’000 Zinsen. Diese Einsparung ist – anders als eine Börsenrendite – garantiert.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 erhält dieses Argument zusätzliches Gewicht. Gleichzeitig mit dem Eigenmietwert werden die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen stark eingeschränkt. Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt, kann seine Hypothekarzinsen künftig grundsätzlich nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Damit fällt ein Argument weg, das in der Schweiz lange gegen eine stärkere Amortisation sprach: Hohe Hypothekarschulden brachten zumindest teilweise einen steuerlichen Vorteil. Nach dem Systemwechsel müssen die tatsächlich bezahlten Hypothekarzinsen stärker als reine Finanzierungskosten betrachtet werden.
Allerdings hat die Amortisation weiterhin einen wesentlichen Nachteil: Das eingesetzte Kapital steckt anschliessend in der Immobilie und steht nicht mehr ohne Weiteres für andere Zwecke zur Verfügung.
Gerade wer bereits einen erheblichen Teil seines Vermögens im Eigenheim gebunden hat, sollte deshalb nicht nur auf die Zinsersparnis schauen, sondern auch genügend liquide Reserven und frei verfügbares Anlagevermögen behalten.
Investieren bietet höhere Chancen – aber auch höhere Risiken
Ob freies Kapital investiert oder zur Amortisation der Hypothek verwendet werden sollte, hängt stark vom Alter und damit vom verbleibenden Anlagehorizont ab.
Langfristig können Aktien höhere Renditen erzielen als die Kosten einer Hypothek. Gleichzeitig unterliegen sie jedoch Kursschwankungen. Jüngere Personen mit einem langen Anlagehorizont können zwischenzeitliche Börsenkorrekturen in der Regel eher aussitzen als ältere Personen, die nur noch wenige Jahre bis zur Pensionierung haben.
Ein 35-jähriger Eigenheimbesitzer hat noch rund 30 Jahre bis zur Pensionierung. Ein Börsencrash mit vorübergehenden Verlusten ist zwar unangenehm, doch es bleibt viel Zeit für eine mögliche Erholung der Märkte.
Bei einer 60-jährigen Person sieht die Situation anders aus. Wer das investierte Kapital bereits wenige Jahre später benötigt, kann einen starken Kursrückgang unter Umständen nicht mehr aussitzen. Mit zunehmendem Alter macht eine Reduktion des Anlagerisikos deshalb Sinn.
Je näher die Pensionierung rückt, desto wichtiger wird die Tragbarkeit
Neben dem kürzeren Anlagehorizont kommt mit zunehmendem Alter ein zweiter wichtiger Faktor hinzu: die Tragbarkeit der Hypothek nach der Pensionierung.
Schweizer Banken beurteilen eine Hypothek nicht nur anhand des tatsächlich bezahlten Zinssatzes. Für die Tragbarkeitsrechnung wird mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent gerechnet. Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten sowie allenfalls notwendige Amortisationen.
Während des Erwerbslebens gilt die Faustregel, dass die kalkulatorischen Wohnkosten ungefähr einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten.
Nach der Pensionierung fällt das Erwerbseinkommen weg. Sinkt dadurch das verfügbare Einkommen, verringert sich die Tragbarkeit der Hypothek. Das kann so weit gehen, dass die Hypothek nicht mehr tragbar ist.
Eine Hypothek von CHF 500’000 kostet in der Bankrechnung deutlich mehr als in der Realität
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert Eigenheim | CHF 800’000 |
| Hypothek | CHF 500’000 |
| Kalkulatorischer Zins von 5 % | CHF 25’000 pro Jahr |
| Unterhalt/Nebenkosten von 1 % | CHF 8’000 pro Jahr |
| Kalkulatorische Wohnkosten | CHF 33’000 pro Jahr |
Selbst wenn der tatsächlich bezahlte Hypothekarzins wesentlich tiefer liegt, rechnet die Bank in diesem Modell mit jährlichen Kosten von CHF 33’000. Bei einer Tragbarkeitsgrenze von einem Drittel ist dafür ein Einkommen von ungefähr CHF 99’000 notwendig. Genau deshalb kann eine Hypothek, die mit 50 problemlos tragbar ist, mit 65 plötzlich zum Problem werden.
Amortisation verbessert die Tragbarkeit direkt
Eine Amortisation reduziert nicht nur die tatsächlich bezahlten Zinsen. Sie senkt auch die kalkulatorischen Zinsen der Bank.
Wird im obigen Beispiel die Hypothek von CHF 500’000 auf CHF 400’000 reduziert, ergibt sich:
| CHF 500’000 Hypothek | CHF 400’000 Hypothek | |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins 5 % | CHF 25’000 | CHF 20’000 |
| Unterhalt/Nebenkosten | CHF 8’000 | CHF 8’000 |
| Gesamtkosten | CHF 33’000 | CHF 28’000 |
Durch die Amortisation von CHF 100’000 sinken die kalkulatorischen Kosten in diesem Modell um CHF 5’000 pro Jahr.
Damit sinkt auch das Einkommen, das für die Tragbarkeit benötigt wird. Bei CHF 33’000 kalkulatorischen Wohnkosten beträgt das notwendige Bruttoeinkommen rund CHF 99’000 pro Jahr. Nach der Amortisation auf CHF 400’000 sinkt es auf rund CHF 84’000 pro Jahr. Die Amortisation von CHF 100’000 reduziert das für die Tragbarkeit notwendige Einkommen damit um rund CHF 15’000 pro Jahr.
Was ist in welchem Alter sinnvoll?
Das Alter allein entscheidet nicht. Als grobe Orientierung lassen sich jedoch verschiedene Phasen unterscheiden.
25 bis 45 Jahre: Vermögensaufbau hat einen hohen Stellenwert
Wer noch mehrere Jahrzehnte bis zur Pensionierung hat, verfügt über einen langen Anlagehorizont. Eine Amortisation ist deshalb nicht zwingend die beste Verwendung freien Kapitals. Solange die Hypothek problemlos tragbar ist, genügend Reserven vorhanden sind und das Anlagerisiko getragen wird, sollte der langfristige Vermögensaufbau stärker gewichtet werden.
Eine vollständige Konzentration auf die Immobilie birgt zudem ein Klumpenrisiko, da sich ein grosser Anteil des Vermögens in einem einzigen, wenig liquiden Vermögenswert befindet.
45 bis 55 Jahre: Investieren und Amortisieren kombinieren
In dieser Phase gewinnt die langfristige Finanzplanung an Bedeutung.
Bis zur Pensionierung bleibt noch genügend Zeit für den Vermögensaufbau. Gleichzeitig sollte erstmals genauer geprüft werden, wie hoch die Hypothek im Alter noch sein darf.
Eine mögliche Strategie besteht darin, weiterhin ein Wertschriftenvermögen aufzubauen und die Hypothek bei Refinanzierungen schrittweise zu reduzieren.
Damit werden gleichzeitig zwei Ziele verfolgt: liquides Vermögen fürs Alter und eine tiefere Belastung des Eigenheims.
55 bis 65 Jahre: Die Tragbarkeit rückt in den Vordergrund
Spätestens rund zehn Jahre vor der Pensionierung sollte die Finanzierung des Eigenheims im Ruhestand konkret durchgerechnet werden.
Jetzt gewinnt die Amortisation an Bedeutung. Eine zu hohe Hypothek belastet die Tragbarkeit nach der Pensionierung, selbst wenn gleichzeitig ein erhebliches Vermögen vorhanden ist.
Sämtliche verfügbaren Mittel ins Eigenheim zu stecken, wäre jedoch ebenfalls falsch. Auch im Ruhestand braucht es genügend liquide Reserven.
Nach der Pensionierung: Einkommen, Vermögen und Hypothek müssen zusammenpassen
Im Ruhestand sollte nicht die möglichst tiefe Hypothek das alleinige Ziel sein. Eine Person mit einem grossen Wertschriftendepot, regelmässigen Renteneinkünften und ausreichenden Reserven kann problemlos eine Hypothek behalten. Für jemanden mit geringem Einkommen und wenig liquiden Mitteln kann dieselbe Hypothek dagegen zu hoch sein. Entscheidend ist deshalb das Gesamtbild.
Können Dividenden bei der Tragbarkeit helfen?
Ja. Dividendeneinkommen erhöht die Einnahmen im Ruhestand und verbessert damit die Tragbarkeit einer Hypothek.
Ein Wertschriftendepot erfüllt dabei zwei Funktionen: Es stellt frei verfügbares Vermögen dar und erwirtschaftet laufende Erträge. CHF 20’000 Dividenden pro Jahr entsprechen rund CHF 1’667 pro Monat, CHF 30’000 Dividenden rund CHF 2’500 pro Monat zusätzlich zu AHV und Pensionskassenrente.
Auch das Wertschriftenvermögen selbst ist für die Tragbarkeit relevant. Banken beziehen bei Pensionierten neben den Renteneinkünften auch frei verfügbares Vermögen in die Beurteilung ein. Dazu gehören Kontoguthaben und kotierte Wertschriften.
Wie hoch Dividendeneinkommen und Wertschriftenvermögen konkret angerechnet werden, unterscheidet sich zwischen den Banken. Deshalb lässt sich nicht pauschal sagen, dass CHF 30’000 Dividenden von jeder Bank vollständig als CHF 30’000 zusätzliches Einkommen angerechnet werden.
Für die Altersvorsorge ergänzen sich deshalb zwei Strategien: Ein Wertschriftendepot schafft Vermögen und laufende Erträge, während eine Amortisation der Hypothek die kalkulatorischen Wohnkosten reduziert.
Ab 2029 verändert sich auch die steuerliche Rechnung
Bei der Entscheidung zwischen Amortisation und Investition spielte in der Schweiz lange auch die steuerliche Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen eine wichtige Rolle.
Das ändert sich:
Ab 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft. Gleichzeitig werden die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen stark eingeschränkt. Für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt damit grundsätzlich auch der bisherige steuerliche Vorteil, Hypothekarschulden wegen des Schuldzinsenabzugs bewusst hoch zu halten. Für Ersterwerber gelten während einer begrenzten Zeit Sonderregeln.
Damit wird die Amortisation einer Hypothek ab 2029 finanziell attraktiver als unter dem bisherigen Steuersystem. Wie stark sich der Systemwechsel steuerlich auswirkt, hängt von der Höhe des Eigenmietwerts, der Hypothek und der Schuldzinsen ab.
Amortisieren oder investieren? Fünf Fragen helfen bei der Entscheidung
Wer vor der Entscheidung steht, sollte insbesondere folgende Punkte prüfen:
- Wie lange ist mein Anlagehorizont?
Je länger das Geld investiert bleiben kann, desto eher können zwischenzeitliche Börsenverluste verkraftet werden. - Wie hoch ist meine Hypothek im Verhältnis zum Immobilienwert?
Eine bereits tief belehnte Immobilie bietet mehr Spielraum als eine Finanzierung nahe an der maximalen Belehnungsgrenze. - Wie sieht meine Tragbarkeit nach der Pensionierung aus?
Nicht der heutige effektive Hypothekarzins ist entscheidend, sondern die kalkulatorische Rechnung der Bank. - Wie viel liquides Vermögen besitze ich?
Ein schuldenarmes Haus ersetzt keine ausreichende Liquiditätsreserve. - Wie viel Anlagerisiko kann und will ich tragen?
Eine höhere erwartete Rendite ist immer mit einem höheren Risiko verbunden.
Fazit: Die richtige Strategie verändert sich mit dem Alter
Ob freies Kapital besser zur Amortisation einer Hypothek oder für Investitionen verwendet wird, lässt sich nicht mit einer einfachen Renditerechnung beantworten.
Für jüngere Eigenheimbesitzer hat der langfristige Vermögensaufbau einen höheren Stellenwert. Mit zunehmendem Alter wird dagegen die Tragbarkeit des Eigenheims nach der Pensionierung immer wichtiger. Eine sinnvolle Strategie besteht deshalb darin, in jungen Jahren Vermögen aufzubauen, im mittleren Alter Investitionen und Amortisation zu kombinieren und die Hypothek vor der Pensionierung gezielt auf ein langfristig tragbares Niveau zu reduzieren.
Entscheidend ist, dass Hypothek, Renteneinkommen, Anlagevermögen und finanzielle Reserven auch im Ruhestand zusammenpassen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Die Tragbarkeitsberechnung und die Anerkennung einzelner Einkommens- und Vermögensbestandteile können sich je nach Bank unterscheiden.
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