Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum. Gleichzeitig verschwindet der steuerliche Abzug für den gewöhnlichen Liegenschaftsunterhalt. Hauseigentümer sollten deshalb prüfen, welche ohnehin notwendigen Renovationen sie noch vor dem Systemwechsel ausführen lassen. Entscheidend ist jedoch die gesamte Rechnung: Eine Steuerersparnis macht eine unnötige Ausgabe nicht sinnvoll.
Was sich ab 2029 ändert
Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss heute einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug lassen sich unter anderem abzugsfähige Unterhaltskosten geltend machen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird dieses System grundlegend verändert.
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt dann der gewöhnliche Unterhaltskostenabzug bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt er bestehen.
Bei der direkten Bundessteuer fällt auch der besondere Abzug für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen weg. Die Kantone dürfen solche Abzüge zeitlich begrenzt weiterführen. Für energetische Sanierungen muss deshalb zwischen Bundessteuer und kantonalem Recht unterschieden werden.
Welche Arbeiten sollte man vorziehen?
Ein sinnvoller Ausgangspunkt ist der Zustand des Hauses. Welche Bauteile sind beschädigt, welche Anlagen störungsanfällig und welche Erneuerungen stehen in den nächsten Jahren ohnehin an?
Für eine frühere Ausführung kommen insbesondere Arbeiten infrage, die einen bestehenden Zustand erhalten oder wiederherstellen. Dazu gehören beispielsweise die Reparatur eines undichten Dachs, ein notwendiger Fassadenanstrich oder der Ersatz verschlissener Installationen. Die steuerliche Einordnung hängt von der konkreten Ausführung ab.
Wer eine solche Arbeit ohnehin für 2029 oder 2030 vorgesehen hat, sollte die Ausführung bis Ende 2028 prüfen. Dabei zählen neben dem möglichen Steuerabzug auch der Preis, die verbleibende Lebensdauer des Bauteils und die Finanzierung.
Die Reparatur eines beschädigten Dachs aufzuschieben, kann teuer werden. Eine funktionierende Küche vorzeitig herauszureissen, nur um noch einen Abzug zu erhalten, verursacht dagegen möglicherweise mehr Kosten als Nutzen.
Unterhalt ist nicht dasselbe wie Wertvermehrung
Als gewöhnlicher Liegenschaftsunterhalt sind nur werterhaltende Kosten vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Wertvermehrende Ausgaben sind nicht als Unterhalt abzugsfähig. Für bestimmte Energiesparmassnahmen gelten besondere Regeln.
Für den Steuerabzug ist entscheidend, was mit der Ausgabe erreicht wird. Werterhaltende Arbeiten sichern die bestehende Nutzung. Wertvermehrende Arbeiten schaffen zusätzliche Substanz oder neue Nutzungsmöglichkeiten.
- Werterhaltend: Reparaturen, Renovationen und der Ersatz bestehender Bauteile oder Einrichtungen, soweit sie steuerlich als Unterhalt anerkannt werden.
- Wertvermehrend: beispielsweise ein neuer Anbau oder die erstmalige Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Solche Kosten sind nicht als gewöhnlicher Unterhalt vom Einkommen abziehbar.
- Gemischte Arbeiten: Ein Umbau kann beide Kategorien enthalten. Dann müssen die Kosten entsprechend aufgeteilt werden.
Ein moderner Ersatz ist dabei nicht allein deshalb wertvermehrend, weil er technisch besser ist als das alte Bauteil. Die Steuerverwaltung Graubünden hält beispielsweise fest, dass der Ersatz alter Fenster durch neue Fenster nach aktuellem Stand der Technik keinen wertvermehrenden Anteil begründet.
Für bestimmte Energiesparmassnahmen bestehen im bisherigen System zusätzliche Abzugsmöglichkeiten. Deshalb lässt sich die steuerliche Behandlung einer Sanierung nicht allein aus ihrem Verkaufspreis oder ihrer Bezeichnung auf der Offerte ableiten.
Ein Steuerabzug ist keine Rückerstattung
Ein Abzug von CHF 30’000 bedeutet nicht, dass der Staat CHF 30’000 bezahlt. Er reduziert das steuerbare Einkommen. Die tatsächliche Ersparnis entspricht der Differenz zwischen der Steuerrechnung mit und ohne Abzug.
Ein vereinfachtes Beispiel: Werden CHF 30’000 vollständig als Unterhalt anerkannt und beträgt die durchschnittliche Steuerentlastung auf diesem Abzug 25 Prozent, sinkt die Steuerrechnung um CHF 7’500. Der Eigentümer trägt weiterhin CHF 22’500.
Die 25 Prozent sind eine Rechenannahme, kein allgemeingültiger Steuersatz. Die tatsächliche Entlastung hängt unter anderem von Einkommen, Wohnort, Familienverhältnissen und weiteren Abzügen ab. Bei grossen Abzügen verändert sich zudem die Steuerprogression.
Wer nur die Steuerersparnis betrachtet, übersieht den grösseren Teil der Ausgabe.
Grosse Arbeiten auf mehrere Jahre verteilen?
Bis einschliesslich Steuerjahr 2028 ist eine Planung über mehrere Jahre möglich. Eine Aufteilung kann sinnvoll sein, wenn verschiedene Arbeiten zeitlich unabhängig voneinander ausgeführt werden können und die Abzüge dadurch steuerlich besser genutzt werden.
Eine Dachreparatur im einen und eine ohnehin anstehende Erneuerung der sanitären Einrichtungen im folgenden Jahr lassen sich beispielsweise getrennt planen. Technisch zusammengehörende Arbeiten künstlich auseinanderzureissen, kann jedoch zusätzliche Gerüst-, Anfahrts- und Planungskosten verursachen.
Für gewöhnliche Unterhaltskosten gibt es keinen allgemeinen Übertrag ungenutzter Abzüge auf spätere Steuerjahre. Übersteigen die Abzüge das nutzbare Einkommen, lässt sich der überschüssige Betrag nicht beliebig für später aufheben.
Vor einer Etappierung sollten deshalb die voraussichtlichen Steuerrechnungen der betroffenen Jahre verglichen werden. Eine Verteilung spart nicht in jedem Fall mehr Steuern.
Pauschalabzug und tatsächliche Kosten vergleichen
Im bisherigen System besteht bei privaten Liegenschaften grundsätzlich die Wahl zwischen den tatsächlichen abzugsfähigen Kosten und einem Pauschalabzug. Die kantonalen Voraussetzungen und die Höhe der Pauschale sind zu beachten.
Die tatsächlichen Kosten werden nicht zusätzlich zur Pauschale abgezogen. Wer den finanziellen Vorteil einer vorgezogenen Renovation berechnet, muss deshalb auch berücksichtigen, welchen Abzug er ohne diese Renovation hätte geltend machen können.
Eine kleine Reparatur führt somit nicht zwangsläufig zu einer zusätzlichen Steuerersparnis, wenn die Pauschale ohnehin höher ausfällt.
Bei energetischen Sanierungen gelten besondere Regeln
Bei Massnahmen wie Wärmedämmung oder der Nutzung erneuerbarer Energien sind neben der steuerlichen Einordnung auch Förderbeiträge, Energieeinsparungen und die technische Abstimmung wichtig.
Eine Heizungsanlage sollte zur künftigen Gebäudehülle passen. Werden Dach oder Fassade saniert, lassen sich energetische Verbesserungen häufig im selben Bauvorhaben prüfen. Zwei getrennte Baustellen können insgesamt teurer sein.
Nach den bisherigen Regeln sind bestimmte nicht vollständig berücksichtigte Energiespar- und Umweltschutzkosten auf höchstens zwei folgende Steuerperioden übertragbar. Diese Sonderregel gilt nicht für sämtliche Renovationskosten.
Wer kurz vor dem Systemwechsel energetisch saniert, sollte nicht fest mit einem Kostenübertrag auf die Jahre ab 2029 rechnen. Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Energiesparabzug. Ob verbleibende Kosten danach noch berücksichtigt werden, muss anhand der Übergangsregeln und der kantonalen Bestimmungen geprüft werden.
Fördergesuche sollten rechtzeitig vor der Auftragserteilung beziehungsweise dem Baubeginn geprüft werden. Für den Steuerabzug ist ausserdem festzustellen, welcher Kostenanteil nach Förder- und anderen Beiträgen tatsächlich selbst getragen wird.
Eine Bestellung vor Ende 2028 genügt nicht
Wer einen Abzug noch im bisherigen System nutzen will, muss die steuerliche Zuordnung zum richtigen Jahr beachten. Eine unterschriebene Offerte oder eine beliebige Vorauszahlung garantiert keinen Abzug für 2028.
Massgebend sind die anwendbare Steuerpraxis und die tatsächlichen Verhältnisse. Bei Akontorechnungen kann insbesondere entscheidend sein, ob die Zahlung bereits ausgeführten Arbeiten entspricht. Eine Rechnung für noch nicht erbrachte Leistungen ist deshalb kein verlässliches Mittel, um spätere Arbeiten steuerlich vorzuziehen.
Bei grösseren Projekten sollte vor Vertragsabschluss mit der zuständigen Steuerverwaltung geklärt werden, wie Arbeitsausführung, Rechnungsstellung und Zahlung zeitlich berücksichtigt werden.
Reserven gehören zur Sanierungsplanung
Auch ein steuerlich günstiger Umbau bindet Geld. Nach der Renovation müssen genügend Reserven für Reparaturen, laufende Ausgaben und unerwartete Ereignisse verbleiben.
Wird die Arbeit über eine höhere Hypothek finanziert, gehören die zusätzlichen Zinsen und die langfristige Tragbarkeit in die Rechnung. Ein einmaliger Steuervorteil rechtfertigt keine Finanzierung, die später zum Problem wird.
Die grundsätzliche Abwägung zwischen Schuldenabbau und frei verfügbarem Vermögen behandelt auch der Artikel Hypothek amortisieren oder investieren?
Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten
- Bestand aufnehmen: Welche Arbeiten sind dringend, welche in den nächsten Jahren notwendig und welche reine Wünsche?
- Offerten einholen: Leistungen und Kosten so aufschlüsseln lassen, dass Unterhalt, Erweiterungen und energetische Massnahmen erkennbar sind.
- Steuerwirkung berechnen: Tatsächliche Kosten, Pauschalabzug, Einkommen und mögliche Etappierungen vergleichen.
- Förderung und Fristen prüfen: Gesuche, Bewilligungen, Ausführungstermine und die steuerliche Jahreszuordnung vorab klären.
- Liquidität sichern: Einen Kostenpuffer und ausreichende Reserven nach Abschluss der Arbeiten einplanen.
- Belege aufbewahren: Rechnungen, Zahlungsnachweise und eine Dokumentation des Zustands vor und nach dem Umbau sichern.
Der Systemwechsel ist ein Anlass, anstehende Renovationen rechtzeitig zu planen. Wirtschaftlich sinnvoll ist das Vorziehen dann, wenn der Nutzen des früheren Unterhalts und die Steuerersparnis die zusätzlichen Kosten überwiegen.
Stand: Oktober 2026. Der Artikel behandelt vor allem selbstgenutztes Wohneigentum im Privatvermögen. Kantonale Regeln und Übergangsbestimmungen sind bei der konkreten Planung zu prüfen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Eidgenössisches Finanzdepartement: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft – Beschluss vom 1. April 2026 und Änderungen bei den Abzügen.
- Eidgenössische Steuerverwaltung: Abzug für Liegenschaftskosten – Übersicht zu tatsächlichen Kosten und Pauschalabzügen im bisherigen System.
- Steuerverwaltung Graubünden: Praxisfestlegung Liegenschaftskosten – Abgrenzung zwischen Unterhalt, Wertvermehrung und energetischen Massnahmen.
- Kanton Zürich: Merkblatt zur steuerlichen Abzugsfähigkeit von Liegenschaftskosten – Kantonale Praxis zu abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Aufwendungen.
- Steuerverwaltung Thurgau: Auf die beiden nachfolgenden Steuerperioden übertragbare Kosten – Voraussetzungen und Grenzen des Kostenübertrags.
- Verwaltungsgericht Thurgau: TVR 2020 Nr. 34 – Zeitliche Zuordnung von Akontozahlungen und Bedeutung des Arbeitsfortschritts.
- Steuerverwaltung Bern: Wegfall Eigenmietwert und Grundstückskosten ab 2029 – Ausblick auf den Systemwechsel und kantonale Gestaltungsmöglichkeiten; teilweise noch unter Gesetzgebungsvorbehalt.
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